个人房贷缩水4000亿，提早还贷停不了？

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来历：我国新闻周刊

近期存量房贷利率调整的论题引发商场热议。

这始于8月30日彭博的一篇报导。据称，客户既能够与银行从头洽谈房贷利率，也能够跨行“转按揭”，即向其他银行从头请求住宅告贷，适用最新的房贷利率。随后的一篇报导描写了更具体的细节。

9月初，网络乃至误传招商银行App在北京开端测验“存量房贷利率调整”功用。实际上，这项功用针对的是上一年存量房贷利率调整，多家银行App均有相似功用。

在商场的等候中，下调存量房贷利率却是个触及多方利益的复杂问题。

提早还贷，正成为“理财”

人们正经过提早还贷“用脚投票”，以削减利息开销。

本年6月，国泰君安微观研讨团队核算了居民早偿率方针（CPR），以量化告贷人在规矩期限内提早还款份额。2017年以来，CPR根本在20％左右动摇，2024年2月以来，这一方针加快上行，4月到达37％的前史高位，反映出居民提早还贷显着增多。

国泰君安指出，2021年曾经，居民提早还贷的主要要素是购房志愿强，二手房在买卖前需求缴清告贷。2022年，央行接连下调5年LPR（告贷商场报价利率），告贷利率降至前史低位，调降存量房贷利率方针没有呈现，新增个人住宅告贷利率下降引发居民进行告贷置换，消费贷和运营贷等代替性、低本钱告贷简单取得，导致居民提早还贷。

2021年以来，用消费贷、运营贷违规置换房贷的状况便时有产生，当年深圳“深房理”炒房事情中运营贷便扮演重要人物。现在，消费贷、运营贷利率更是现已进入“2字头”。

不过，据国泰君安剖析，最近一轮提早还贷潮的原因与此前不同，主要由“高收益财物荒”驱动。“当短少其他可出资的高收益财物时，居民便有动力将流动性从低收益财物（如存款、股票）抽出，然后装备到提早还贷。”也就是说，当一方面商场上短少可出资的高收益财物，另一方面存量房贷利率依然高企，居民乃至将提早还贷视为一种“理财”。

光大证券银行业首席剖析师王一峰曾在2022年11月发布的研报中测算，存量房贷绝大多数为2014年今后发放。其间，2017年至2021年的利率高位时期，存量房贷余额占比73％左右。其时加点起伏超越50BP的存量房贷占比高达64.4％。

虽然依据2023年8月底的方针，存量房贷利率现已过一轮下调，均匀降幅达75BP。可是增量房贷利率在曩昔一年大幅下调，增、存量房贷利差再度拉大。

2024年5月17日，我国人民银行宣告调整商业性个人住宅告贷利率方针，撤销全国层面首套住宅和二套住宅商业性个人住宅告贷利率方针下限，这是“517楼市新政”的核心内容。

现在，除北京、上海、深圳三座一线城市未撤销房贷利率下限，其他城市首套和二套房贷利率下限均已撤销。北京2023年年底以来，现已两次下调房贷利率下限，首套房贷利率下限现已从此前的LPR+55BP下调至LPR-45BP，加点起伏累计下降100BP。5月底，同属一线城市的广州宣告撤销房贷利率下限。此外，2024年2月和7月，央行两次引导5年期及以上LPR下行累计35BP。

撤销或大幅下调房贷利率下限、下调5年期及以上LPR，这两方面要素导致增量房贷利率加快下行。央行数据闪现，2023年二季度，全国新发放房贷加权均匀利率为4.11％，至2024年二季度已降至3.45％。

而据野村我国首席经济学家陆挺测算，2023年存量房贷利率均匀下调73BP之后，估量现在的存量房贷利率均匀在4.5％左右，与增量房贷利差大概在90BP—130BP。

以北京首套房为例，现在增量房贷利率为3.4％，存量房贷利率高至4.75％，两者利差达135BP。干流城市首套房利率遍及降至“3字头”，像广州这样一线城市的部分银行乃至降至3％以下。

增、存量房贷利差与房贷利率定价方法有关。房贷利率的定价方法主要有两种，一是固定利率方法，二是LPR与加点组成的起浮利率方法。据央行货币方针司司长邹澜此前发表，99％的房贷定价选用起浮利率机制。

2024年6月3日，江苏常州，人们在住宅公积金管理中心咨询房贷事宜。图/中新

“虽然房贷利率下调，可是存量房贷利率还在高位，起浮利率方法只能比及下一年1月调整，并且只能下调本年内LPR下降的部分，加点部分不能调整，这导致存量房贷高利率的特性十分杰出，加之近期存款利率、理财利率敏捷走低，构成提早还贷的本源。”广东省会规院住宅方针研讨中心首席研讨员李宇嘉告知《我国新闻周刊》。

因而“517楼市新政”后，各座城市加点起伏大幅下调，新旧房贷利差再次走阔。当时状况与2023年年中较为相似，其时增、存量房贷利差亦到达100BP左右。

2023年8月31日，央行、国家金融监督管理总局联合发布《关于下降存量首套住宅告贷利率有关事项的告知》（下称《告知》），清晰契合条件的存量首套房告贷人可与承贷金融机构洽谈下降利率。

现在，增、存量房贷利差再次被拉开到100BP左右。李宇嘉以为，近期银行存款利率下调，以及央行公开商场操作利率相同下调，商业银行资金端本钱敏捷下降，这为存量房贷利率下调翻开空间。

可是，这一次银行正在承受更大压力。

银行的多重两难

到本年6月末，全国个人住宅告贷余额为37.79万亿元，同比下降2.1％，较2023年底削减约4100亿元。中报数据闪现，2024年上半年，我国银行、交通银行、浦发银行、兴业银行等多家上市银行个人住宅告贷余额下降，如兴业银行房贷余额下降超100亿元。

当时，提早还贷并不简单。大部分银行请求提早还贷需求等候一个月，乃至长达三个月。部分中小银行对提早还贷次数有束缚，更有银行一年只能请求一次。

银行期望推迟“提早还贷”，不期望个人住宅告贷这样的优质财物敏捷丢失，下调存量房贷利率被以为有助于此。可是，银行面对净息差收窄压力，存量房贷利率每调整1BP，都意味真金白银的丢失。银行也面对两难。

据我国银行研讨院此前测算，假定存量房贷利率下调50BP，则将导致银行净息差下降7BP，经营收入下降3％，净赢利削减6％。2024年第二季度，商业银行净息差为1.54％，同比下降20BP，现已降至有核算以来最低水平。

也就是说，除非存款本钱有平等乃至超量下调，不然银行，尤其是存量房贷占比较高的银行，会面对更大的压力。2024年上半年，多家银行营收、赢利均呈现负添加，便与净息差承压有关。

交通银行副行长周万阜表明，2023年存量房贷利率下调，2024年“517新政”和LPR两次下调等要素对银行净息差的影响将在下半年继续闪现。一起，当时存款定时化、长时间化趋势没有得到缓解，必定程度上影响了负债本钱下行起伏。“从全年来看，咱们的方针是要坚持净息差根本安稳，并力求边沿改进，要做到这一点有难度、有应战。”

简言之，一方面，像个人住宅告贷这样优质财物的利率在下降，银行收益更少；另一方面，人们期望经过定时化、长时间化存款取得更多利息，银行所付利息更多，一减一增，银行收入与赢利天然承压。

“我们都在硬扛。”有股份制银行个人信贷部分人士向记者慨叹。

压低存款利率显然是应对如此压力的方法之一。也正是在上一年下调存量房贷利率后，调降存款利率、停售大额存单、管理手艺补息等相继产生。2022年9月以来，六大国有银行5次调降存款利率，3次产生在2023年8月底下调存量房贷利率的《告知》宣布后。

以工商银行为例，本年7月25日调整后，现在该行活期存款挂牌利率为0.15％；整存整取定时存款中，1年、3年、5年挂牌利率别离为1.35％、1.75％、1.8％。与2022年9月15日前比较，各存款种类挂牌利率累计下调15BP至100BP不等，其间3年期定时存款挂牌利率从2.75％下降至1.75％，降幅达100BP。

银行净息差承压显然是当时下调存量房贷利率的重要顾忌。我国人民银行货币方针司司长邹澜在9月5日的新闻发布会上坦言，在利率方面，央行继续推进社会归纳融资本钱稳中有降，一起也要看到，受银行存款向资管产品分流、银行净息差收窄等要素影响，存告贷利率进一步下行还面对必定的束缚。

2024年8月4日，广东惠州，市民在售楼处咨询购房。图/视觉我国

不过，在提早还贷与净息差下降导致的利息丢失中，银行相同面对两难。

经济学者任泽平以为，从银行视点看，银行现在亟待解决因提早还贷添加导致的利息丢失扩展问题，调降存量房贷利率或是合理解决计划，赢利变薄好于赢利丢失，合理的调降存量房贷利率计划有助于银行留存优质客户。

上一年下调存量房贷利率确真实必定程度上遏止了提早还贷潮。据央行数据，下调存量房贷利率前，全国房贷提早还款额有所添加，2023年8月，全国个人住宅告贷提早还款额到达4324.5亿元。8月31日《告知》出台后，9月至12月，房贷月均提早还款金额较8月下降10.5％。

可是新一轮调降存量房贷利率能否遏止提早还贷依然存疑。在银行净息差现已降至前史最低的状况下，假如银行经过压低存款利率等方法补偿存量房贷利率下调的丢失，居民或许因为出资收益率下行反而进步提早还贷志愿。天风证券研报表明，调降存量房贷利率或许无法彻底缓释“提早还贷”压力，因为后者的本源在于社会出资回报率下降。

招商银行2023年年报特别说到：存量房贷利率调整后，新老告贷利差收窄，对提早还款有必定缓释作用，但因为当时商场出资收益率下行，估计2024年房贷提早还款仍将处于近几年较高水平。

任泽平以为，下调存量房贷利率会导致银行利息丢失，银行尤其是房贷占比高的银行短少动力。主张对房贷占比较高的银行予以支撑进步银行活跃性。如对房贷规划较大的国有行、股份制银行给予窗口辅导，鼓舞国有行发挥领头羊作用。对活跃调降存量房贷利率的银行，可给予定向降准支撑。真金白银托底补助，建立结构性货币方针东西，因调降存量房贷利率构成的利息丢失，给予银行等额或部分补助。

调降空间有多大？

跳出银行的视角，近年已有多位经济学者承受记者采访时提议下降存量房贷利率，作为向居民直接发放现金的弥补或代替办法，以此扩展居民消费。

当时消费正急需提振。国家核算局数据闪现，2024年前七个月，社会消费品零售总额同比添加3.5％，增速环比、同比别离回落0.2个、3.8个百分点。《我国区域金融运转陈述（2024）》称，上一年下调存量房贷利率“对拉动消费添加起到明显作用”。方针落地后的首个季度，即2023年四季度，全国城镇居民人均消费开销到达8679元，同比添加8.4％，增速较上年同期提高12.3个百分点。

央行重庆分行对存量房贷利率调降触及购房家庭展开的抽样调查闪现，超三成受访居民计划将省下的利息开销用于添加消费，包含日常消费、旅行、子女教育等。

商场天然等候新一轮调降存量房贷利率能够到达相同的作用，但在银行面对两难的当下，调降空间还有多少？

在《我国区域金融运转陈述（2024）》中，央行以专题方法回忆了2023年存量房贷利率下调的方针作用，称方针施行以来，超越 23 万亿元存量房贷利率下调，均匀降幅 0.73个百分点，每年削减告贷人利息开销约 1700 亿元。

上一轮存量房贷利率均匀降幅73个BP，可是仅针对首套房，并且新履行利率在LPR上的加点起伏不得低于原告贷发放时所在城市首套房贷利率下限。正是根据这两条束缚，天风证券研报以为，2023年8月调降存量房贷利率惠及的广度和起伏不可谓不大，但还有进一步骤降的空间。

因为原告贷发放时房贷利率下限没有撤销或大幅下降，因而关于原告贷发放时利率下限较高的城市，调降起伏会受到影响。如北京首套房贷利率下限长时间坚持在LPR+55BP。

关于新一轮存量房贷利率下调的空间，陆挺以为，央行或将在未来几个月内引导商业银行下降存量房贷利率，利率下调起伏有望与2023年底相仿。

任泽平以为，考虑到银行净息差现已处于低位，估计本轮下调起伏在60BP—80BP区间。依照他的测算，依照100万元的30年按揭告贷、等额本息还款核算，预算存量房贷利率下调60BP—80BP可下降告贷人月供约340—450元，节省月供和总还款额7％—9％。

关于调整存量房贷利率的方法，外界尤为重视是否会选用跨行“转按揭”的方法。上一轮存量房贷利率下调名义上选用的是存量首套房告贷人与承贷金融机构洽谈的方法，实际上在《告知》发布后不到一个月，2023年9月25日，各银行便对判别契合存量首套房贷调整规矩的客户发动批量主动调整。并对需求进一步判别或处理的，注册受理客户请求的线上线下途径，这也是多家银行App上线相关功用的原因。

此次风闻呈现的“跨行转按揭”意味告贷人能够从头向其他银行请求房贷，然后加重银行间竞赛，相似状况曾在2008年金融危机后呈现。

2008年10月，央行出台方针，将房贷利率下限由基准利率0.85倍下调至0.7倍。当年四季度，中小银行活跃为客户免费处理“转按揭”等事务，争夺大型银行客户，由此引发股份制银行、国有大行相继下调存量房贷利率。

中指研讨院商场研讨总监陈文静告知《我国新闻周刊》，鼓舞不同银行之间“转按揭”的预期或比较弱。“告贷人与原商业银行内部置换或原商业银行直接下调存量房贷利率的方法或许更为适宜，而经过不同银行之间转按揭的方法，或构成更大商场竞赛，对预期的安稳将构成扰动。”

新一轮存量房贷利率调降的“靴子”还没有落地。比较于人们的等候，官方表态相对审慎。在9月5日的新闻发布会上，邹澜表明，降准降息等方针调整还需求调查经济走势。

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